Bâtiment, construction & sous-traitance

Enregistrement BCE (My Enterprise) : quelle est l'obligation de déclarer les collaborateurs indépendants présents dans ma société ?

Toute entreprise de construction doit maintenir à jour ses données auprès de la Banque-Carrefour des Entreprises (BCE) :

• Mandataires, aidants et associés actifs : Les données relatives aux fonctions et personnes qui doivent être inscrites dans la BCE doivent être maintenues à jour. De plus, depuis le 1er juillet 2024, les entreprises et travailleurs indépendants des secteurs de la construction et du nettoyage ont l'obligation d'inscrire leurs aidants et associés actifs dans la BCE (via My Enterprise ou leur guichet d'entreprises).

• Sous-traitants et prestataires externes : Vos sous-traitants n'ont pas à être inscrits dans la BCE de votre entreprise (chacun disposant de sa propre immatriculation). L'identification des intervenants sur vos chantiers s'effectue via les mécanismes de déclaration de travaux et d'enregistrement des présences.

Check obligation de retenue : comment vérifier les dettes sociales et fiscales d'un sous-traitant avant paiement ?

Avant les paiements soumis à l'obligation de vérification envers un sous-traitant, vous devez vérifier s'il a des dettes fiscales ou sociales. À défaut, vous risquez d'être tenu solidairement responsable du paiement de ses dettes.

• La vérification obligatoire : Vous devez consulter l'application en ligne Check Obligation de retenue (disponible sur le portail de la Sécurité Sociale et du SPF Finances) avant d'exécuter votre paiement.

• Retenues à la source en cas de dettes : Si l'application indique une obligation de retenue, vous ne devez pas verser l'intégralité du montant au sous-traitant. Vous devez prélever les retenues suivantes sur le montant hors TVA de la facture et les reverser directement aux organismes concernés :

  • 15 % au SPF Finances (dettes fiscales).

  • 35 % à l'ONSS (dettes sociales salariés).

  • 15 % pour les dettes de cotisations sociales des indépendants relevant du régime de retenue applicable à l'INASTI (depuis octobre 2026).

Qu'est-ce que le régime d'autoliquidation et quand s'applique-t-il dans la construction ?

L'autoliquidation est un mécanisme fiscal qui déplace la perception de la taxe : le prestataire ne porte pas la TVA en compte sur sa facture, et le client déclare lui-même la TVA due dans sa propre déclaration périodique.

• Conditions d'application : Ce régime est obligatoire pour les travaux immobiliers (construction, rénovation, entretien, etc.) fournis à un client assujetti à la TVA tenu au dépôt de déclarations périodiques en Belgique. Ce régime ne s'applique jamais aux clients particuliers (consommateurs finaux).

• Mention sur la facture : L'entrepreneur ne porte pas la TVA en compte et reprend la mention légale obligatoire relative à l'autoliquidation, qui prévoit notamment une présomption de qualité d'assujetti à la TVA en l'absence de contestation écrite du client dans le délai légal d'un mois.

TVA à 6 % ou 21 % : quelles sont les conditions à respecter pour bénéficier du taux réduit en rénovation ?

L'application du taux réduit de TVA à 6 % (au lieu de 21 %) pour des travaux de rénovation sur des logements privés exige le respect de conditions réglementaires précises :

• Ancienneté du bâtiment : L'immeuble doit satisfaire à la condition d'ancienneté prévue par le régime, notamment être utilisé depuis au moins 10 ans.

• Usage privé : Le bâtiment doit être utilisé exclusivement ou à titre principal comme logement privé.

• Conditions de prestation : Les travaux doivent être fournis et facturés au consommateur final dans les conditions prévues par le régime.

• Nature des travaux : Les travaux doivent porter sur la transformation, la rénovation, l'amélioration, l'entretien ou la réparation de l'habitation (les travaux d'aménagement extérieur et de jardinage restent soumis au taux de 21 %).

L'attestation TVA 6 % est-elle encore obligatoire ou la mention spécifique sur la facture suffit-elle ?

L'ancienne attestation papier séparée que le client devait signer et remettre à l'entrepreneur n'est plus requise dans le cadre du régime actuel.

• Remplacement par la mention de facture : L'attestation est remplacée par l'insertion d'une mention spécifique obligatoire sur la facture, rappelant les conditions d'application du taux réduit.

• Répartition de la responsabilité : La mention légale permet au client de confirmer, par défaut en l'absence de contestation écrite dans le délai légal d'un mois, que les conditions sont remplies. Ce mécanisme prévoit une répartition spécifique de la responsabilité fiscale lorsque les conditions du taux réduit ne sont finalement pas respectées.

Démolition et reconstruction : comment s'applique le taux de TVA réduit à 6 % ?

La démolition d'un bâtiment suivie de la reconstruction d'un logement bénéficie du taux de TVA réduit à 6 % sous certaines conditions :

• Habitation propre et unique : Le taux de 6 % s'applique sur l'ensemble du territoire belge si la nouvelle construction est destinée à servir d'habitation propre et unique au maître d'ouvrage (avec une obligation d'occupation personnelle pendant au moins 5 ans) et à condition que la surface habitable totale ne dépasse pas 200 $\text{m}^2$.

• Mise en location & Projets de promotion : Le taux réduit s'applique également sous conditions strictes aux habitations reconstruites destinées à la location à long terme dans le cadre de la politique sociale ou aux projets immobiliers répondant aux critères légaux spécifiques.

Quelles sont les obligations en matière de déclaration de travaux (30bis) et d'enregistrement des présences (Checkinatwork) ?

Pour lutter contre le travail non déclaré et la fraude sociale, deux démarches de sécurité sociale doivent être appliquées sur les chantiers immobiliers :

• Déclaration de travaux 30bis : Pour les travaux immobiliers concernés, l'entrepreneur déclarant doit effectuer la déclaration auprès de l'ONSS avant le début du chantier dès lors que le montant des travaux ou du contrat atteint 30 000 € HTVA (avec ou sans sous-traitant) ou 5 000 € HTVA s'il est fait appel à au moins un sous-traitant.

• Checkinatwork (enregistrement des présences) : Sur tout chantier de travaux immobiliers dont le montant total est égal ou supérieur à 500 000 € HTVA, chaque personne qui effectue des travaux sur le chantier (ouvriers, indépendants, sous-traitants) doit obligatoirement enregistrer sa présence quotidiennement avant le début des activités. (Note : À partir du 1er avril 2027, ce dispositif évolue vers le système Check in and out at Work, introduisant une obligation d'enregistrement à l'entrée et à la sortie du chantier pour ce même seuil).